ビルや店舗、事務所などを借りて営業していると、ある日突然オーナーから
「建物を建て替える予定なので退去してください」「契約を更新しません」
と言われることがあります。
長年営業を続けてきた事業者にとって、突然の立ち退き要求は経営に大きな影響を及ぼします。しかし、オーナーから退去を求められたからといって、必ず退去しなければならないわけではありません。

事業用の普通借家契約では、オーナーが契約を終了させるためには「正当事由」が必要となり、その有無は立退料の提示など様々な事情を考慮して判断されます。
実際には、オーナー側の事情だけでは立ち退きが認められず、借主が営業を継続できるケースも少なくありません。
一方で、定期借家契約など契約内容によっては、更新が認められず退去しなければならない場合もあります。そのため、まずはご自身の契約内容と法律上のルールを正しく理解することが重要です。

この記事では、事業用賃貸借においてオーナーから立ち退きを求められた場合に、

について、弁護士が分かりやすく解説します。

結論｜オーナーから退去を求められても直ちに退去する必要はない

オーナーから「退去してください」と言われると、多くの方は「従わなければならない」と考えてしまいます。しかし、事業用の普通借家契約では、オーナーが退去を求めたという事実だけで契約が終了するわけではありません。

建物の所有者であっても、借主に退去を求めるためには法律上の要件を満たす必要があります。特に契約期間満了時に更新を拒絶したり、契約期間中に解約を申し入れたりするためには、「正当事由」が認められなければなりません。

さらに、裁判所は正当事由の有無を判断する際、立退料の提示の有無や金額も重要な事情として考慮します。そのため、建替えや売却などを理由に退去を求められた場合でも、直ちに退去しなければならないケースは多くありません。

もっとも、契約が定期借家契約である場合などは結論が異なることがあります。そのため、退去の可否を判断するためには、まず契約内容を確認することが重要です。

まず確認すべきこと｜賃貸借契約の内容によって結論が変わる

オーナーから退去を求められた場合、最初に確認すべきなのは賃貸借契約の内容です。
同じ「事業用賃貸借」であっても、契約の種類によって借主の保護の程度は大きく異なります。
まず確認したいポイントは次のとおりです。

① 普通借家契約か、定期借家契約か

最も重要なのが契約の種類です。

したがって、退去できるかどうかは、まず契約書に「普通借家契約」「定期建物賃貸借契約（定期借家契約）」のいずれが記載されているかを確認することが重要です。

② 契約期間と更新の状況

契約期間がいつまでなのか、これまで何回更新されているのかも重要な事情です。
長年にわたり営業を続けてきた店舗では、借主の営業基盤が形成されていることから、裁判所も借主の保護を重視する傾向があります。

③ オーナーからどのような通知を受けているか

退去の話が口頭で伝えられただけなのか、それとも内容証明郵便など正式な通知が届いているのかによっても、その後の対応は変わります。
この段階では、退去に同意する書面へ署名したり、「分かりました」と安易に回答したりすることは避けるべきです。まずは契約内容と通知内容を整理し、そのうえで法的に退去義務があるのかを検討することが重要です。

オーナーが立ち退きを求めるために必要な「正当事由」とは

普通借家契約では、オーナーが契約期間の満了時に更新を拒絶したり、契約を終了させたりするためには、「正当事由」が必要です。
正当事由とは、簡単に言えば、「借主に退去してもらうことが社会通念上やむを得ないといえる事情」があるかどうかを判断するための基準です。
オーナーが「建物を建て替えたい」「売却したい」「新しいテナントを入れたい」と考えているだけでは、通常は正当事由が認められるとは限りません。

裁判所は、次のような事情を総合的に考慮して判断します。

例えば、借主が長年店舗を営業し、その場所で顧客基盤を築いている場合には、借主側の事情が重視されることがあります。
一方で、建物の老朽化が著しく耐震性にも問題がある場合や、建替えの必要性が高い場合には、オーナー側の事情が重く評価されることもあります。
つまり、「建替えだから退去」「契約期間が終わるから退去」といった単純なルールではなく、様々な事情を比較衡量して判断されるという点が重要です。

また、正当事由が十分とはいえない場合でも、相応の立退料を支払うことで正当事由が補完され、立ち退きが認められるケースもあります。
そのため、オーナーから退去を求められた場合には、「建替えだから仕方ない」と考えるのではなく、本当に正当事由があるのかを個別に検討する必要があります。

立退料とは？いくら請求できる？

立退料とは、借主が退去することによって被る不利益を補うために、オーナーが支払う金銭です。
法律で金額が定められているわけではありませんが、実務では立退料が重要な役割を果たします。

例えば、店舗が移転する場合には、

など、様々な損害が発生する可能性があります。そのため、立退料は単なる「引越代」ではなく、営業上の損失も考慮して決められることがあります。
もっとも、「立退料は家賃の○か月分」といった一律の基準は存在しません。実際には、業種、営業年数、店舗の立地、移転の難易度、売上への影響、建物の状況など、多くの事情を踏まえて個別に判断されます。
また、立退料はオーナーが当然に支払わなければならないものではなく、正当事由を補完する事情として評価されます。

そのため、立退料の交渉では、単に「もっと払ってほしい」と主張するだけではなく、営業への影響や実際に発生する損失を具体的に整理することが重要です。

立退料については以下の記事でも解説しています。

立退料はいくらもらえる？相場や計算方法を弁護士が解説【事業用賃貸借】 | 八重洲コモンズ法律事務所

「オーナーから立退料として○○万円を提示されたが、妥当な金額なのだろうか。」「立退料には相場があるのだろうか。

八重洲コモンズ法律事務所

オーナーから退去を求められたら最初にやるべきこと

オーナーから突然退去を求められると、不安からその場で了承してしまう方も少なくありません。しかし、一度退去に合意すると、その後に撤回することが難しくなる場合があります。

そのため、まずは次の点を確認しましょう。

実際に当事務所へご相談いただくケースでも、「退去しなけれ裁判になると言われた」「立退料は引っ越し代くらいと言われた」「古い建物の建替えだから仕方ないと言われた」といったご相談は少なくありません。

オーナーの説明がそのまま法律上正しいとは限りませんので、退去を求められた場合には、まずは契約内容や事情を整理した上で対応を検討することをおすすめします。

弁護士に相談した方がよいケース

オーナーから立ち退きを求められた場合、「まだ話し合いの段階だから弁護士に相談するのは早い」と考える方も少なくありません。しかし、立ち退き問題では、初期対応がその後の交渉結果を大きく左右することがあります。

例えば、次のようなケースでは、早めに弁護士へ相談することをおすすめします。

立ち退き問題では、法律上の論点だけではなく、営業への影響や移転費用など、個別の事情を踏まえて交渉を進めることが重要です。

八重洲コモンズ法律事務所では、事業用賃貸借に関するご相談を数多く取り扱っており、契約内容の確認から交渉方針の検討、オーナーとの交渉、訴訟対応まで一貫してサポートしております。

「退去しなければならないのか分からない」「提示された立退料が適正なのか知りたい」といった段階でも、お気軽にご相談ください。

よくある質問

まとめ

退去を求められた場合には、まず「契約の種類（普通借家か定期借家か）」「更新状況」「通知内容」「立退料の有無」「営業への影響」を冷静に整理しましょう。

立ち退き問題は、契約内容や営業状況によって結論が大きく異なる分野です。
「退去しなければならないのか分からない」「提示された立退料が適正か知りたい」とお悩みの方は、早めに弁護士へ相談することをおすすめします。